Gayrimenkul piyasasında en sık karşılaştığım sorulardan biri şu oluyor:
“İlan sitelerinde bu fiyatlar yazıyor, demek ki benim evim de bu kadar eder mi?”
Kısa cevap: Her zaman değil.
Çünkü ilan sitelerinde gördüğümüz rakamlar, satılmış fiyatları değil; satıcıların talep ettiği fiyatları gösterir. Yani oradaki rakam, piyasanın gerçekleşmiş değeri değil, çoğu zaman beklenti fiyatıdır.
Bazı mülk sahipleri pazarlık payı bırakmak için fiyatı yüksek yazabilir. Bazıları komşusunun ilanını referans alır. Bazıları ise “belki bu fiyata gider” düşüncesiyle piyasayı yoklamak ister. Bu nedenle aynı sokakta, aynı metrekarede iki farklı daire arasında ciddi fiyat farkları görmek mümkündür.
Peki gerçek değer nasıl anlaşılır?
Bir gayrimenkulün gerçek piyasa değeri sadece ilanlara bakılarak belirlenmez. Şunlar birlikte değerlendirilmelidir:
- Binanın yaşı
- Kat durumu
- Cephe ve ışık alma durumu
- Asansör, otopark gibi özellikler
- Dairenin bakım durumu
- Aidat ve giderler
- Bölgedeki gerçek satış hareketleri
- Pazarda ne kadar süredir benzer ilanların beklediği
Örneğin yüksek fiyatla ilana çıkan bazı daireler aylarca ilanda kalırken, doğru fiyatlanan mülkler çok daha kısa sürede alıcı bulabiliyor.
Burada önemli olan “en yüksek fiyat” değil, piyasanın kabul edeceği doğru fiyatı bulabilmektir.
Özellikle son dönemde alıcılar artık çok daha bilinçli hareket ediyor. Aynı bölgede onlarca ilanı karşılaştırıyor, metrekare analizleri yapıyor ve piyasa ortalamasının çok üzerinde kalan ilanlara temkinli yaklaşıyorlar.
Bu nedenle sadece ilan sitelerine bakarak değer belirlemek bazen yanıltıcı olabilir. Doğru analiz; bölge bilgisi, piyasa deneyimi ve güncel verilerin birlikte değerlendirilmesiyle yapılır.
Unutulmamalıdır ki gayrimenkulde doğru fiyat, hem satıcının zaman kaybetmesini önler hem de alıcının güvenini artırır.